Las actuaciones de la SAE en el caso Meritage

La acción de la Fiscalía generó, en respuesta, la apertura de varios frentes judiciales por parte de los afectados —inversionistas y compradores del proyecto—. En esa disputa se vio involucrada la Sociedad de Activos Especiales (SAE), entidad que debía administrar el predio embargado y que ordenó su enajenación temprana, que es la venta sin una decisión judicial. Cuatro compradores del proyecto demandaron la acción de la SAE ante el Consejo de Estado; sin embargo, esta fue suspendida en mayo pasado, sin que la acción judicial fuera siquiera aceptada en el alto tribunal. El Espectador tuvo oportunidad de hablar sobre la actuación de la entidad en este complejo caso con Andrés Alberto Ávila, vicepresidente de Bienes Inmuebles de la SAE.

¿Cómo llegó la Sociedad de Activos Espaciales (SAE) al lío del proyecto Meritage?

El 22 de julio de 2016, la Fiscalía 44 de Extinción de Dominio decretó una medida de secuestro sobre los doce folios de matrícula de lo que se constituye como el proyecto inmobiliario Meritage. Una vez se decreta la medida secuestro, nos convoca para la recepción y materialización de la misma. Cuando nosotros llegamos a recibir el inmueble nos damos cuenta de que recibimos un conjunto de edificaciones en obra gris que estaban siendo desarrolladas bajo unas dinámicas bastante exclusivas. Lo primero que observamos del activo es que solo nos entregaron el inmueble, pero no se hacía alusión al contrato fiduciario que tenía como fin el desarrollo del proyecto inmobiliario. Eso genera que, al no poder tener un inmueble con vocación para desarrollar el proyecto inmobiliario, pues vamos a tener una obra gris en permanente estado de deterioro. Además de inconvenientes por su administración muy compleja.

Con la ley que refuerza la enajenación temprana se constituye la causal de venta por costo-beneficio, la cual establece que un activo genera un alto riesgo de deterioro y perjuicio sin poder recuperarlo. Nosotros tenemos la obligación de enajenarlo tempranamente. Eso quiere decir una venta sin que haya una sentencia de extinción de dominio ejecutoriada. Es una medida de administración para que no nos quedemos eternamente administrando, porque un proceso de extinción de dominio se demora entre siete y treinta años. Con esta situación, nosotros nos presentamos al comité de enajenación temprana, conformado por el Ministerio de Justicia, el Ministerio de Hacienda y delegados de Presidencia, y en octubre de 2018 se autorizó la enajenación temprana del bien.

Si ya había unos derechos fiduciarios, ¿por qué se procede a esa enajenación temprana?

Aunque no nos entregan los derechos fiduciarios, pues sí nos entregan el inmueble. Como administradores del inmueble tenemos la plena competencia para enajenarlo tempranamente si se cumplían las causales expuestas por la ley. La ley no nos da un campo discrecional, la ley nos exige aplicar la medida siempre y cuando se reúnan unas condiciones. En este caso, las condiciones fueron perjuicios y gastos desproporcionados. El hecho de no poder desarrollar el proyecto implica que anualmente nos toque pagar el predial de este lote. Además, nos toca destinar unos gastos muy importantes para el mantenimiento de ese predio y no recibimos un solo peso para compensar los gastos que tengo. Bajo esa medida, la ley nos obliga a vender porque le estamos generando unas cargas millonarias al Frisco.

Cuando estábamos en el proceso de alistamiento del predio, nos llega un oficio de la Fiscalía 18 especializada de la dirección contra las organizaciones criminales pidiendo que se suspendiera el proceso. Como el proceso era competencia de una Fiscalía de Extinción de Dominio, pues nosotros, obviamente, le informamos al comité de enajenación temprana, porque a pesar de todo es una autoridad judicial. Nosotros comentamos que nos había llegado el oficio para la suspensión del proceso, pero que íbamos a consultarle a la fiscal competente, al fiscal general y que se iba a trasladar el tema a la Procuraduría, como en efecto lo hicimos, para que validara por qué un fiscal que no tiene competencia nos pidió parar el proceso.

¿Qué argumentos dieron para suspender el proceso?

Manifestaron con el oficio que había otras investigaciones que vinculaban el predio; por lo tanto, solicitaban que se suspendiera temporalmente el proceso. El proceso de extinción de dominio es un proceso autónomo, y esto hace que otro fiscal no tenga competencia. Además, no se persiguen personas, sino que se persiguen los bienes y patrimonios. Como es una acción real, tiene caminos distintos a la acción penal. Uno puede salir no responsable en la acción penal, pero no justificar la compra y perder tus bienes en la extinción de dominio. Como era una autoridad judicial nos correspondía acatar la decisión y lo suspendimos el 9 de mayo de 2019, previa presentación del caso en el comité. Está suspendida hasta que los fiscales competentes decidan sobre el proceso

Fue suspendida, pero está a la espera de que las autoridades competentes se manifiesten. Hay un tema que es muy importante y es que la Sociedad de Activos Especiales no es parte del proceso de extinción de dominio. Nosotros no tenemos relación con los afectados en el proceso de extinción de dominio, no podemos arrendarles a los afectados y no podemos reconocer ninguna condición particular que dicen tener interés en esos bienes. Nosotros, somo el administrador de esos bienes, somos el secuestre, y solo nos encargamos de darle la mejor disposición de los bienes. Al no ser parte, pues no podemos reconocer ni escuchar los argumentos de los afectados. Ellos tienen que hacerse parte dentro del proceso y demostrar allí que tienen una condición específica y que los bienes los compraron de buena fe. Los compradores decían que nosotros no quisimos escuchar sus argumentos de que fueron compradores de buena fe y es que el acto administrativo de enajenación temprana es un acto que no tiene recurso. Nadie puede objetarlo, solo hay un comité que lo aprueba o no.

¿Qué está pasando actualmente en el lote?

En el lote, en este momento, está detenida completamente cualquier intervención. Lo único que nosotros estamos haciendo es garantizar la seguridad del mismo y estamos haciendo unas podas permanentes para generar un mantenimiento, pero tenemos una imposibilidad grande para ejecutar cualquier proyecto inmobiliario, ya que están las estructuras iniciadas. Nosotros, si no tenemos una prohibición, solo podremos venderlo. La única forma de que la SAE hubiera podido entrar a hablar con la fiduciaria para continuar el proyecto es que se hubieran recibido también los derechos fiduciarios.

En caso de que la Fiscalía considere pertinente revocar la solicitud de la fiscal especializada de la Dirección Contra Organizaciones Criminales, nosotros inmediatamente continuaríamos con el proceso de avalúo y comercialización de los activos. Si se llegara a declarar extinto, pues la SAE solo tendría que venderlo, con las estructuras que están allí adentro.

¿Qué va a pasar con el proyecto que está actualmente en el lote?

Si nosotros lo vendemos, quien tenga los activos tendría la posibilidad de entrar a negociar un nuevo proyecto de gestión inmobiliaria.

¿Qué ha pasado en la SAE con la enajenación temprana?

La enajenación temprana ha sido una de las mejores decisiones que ha podido darse con la reforma del Código de Extinción de Dominio. Anteriormente solo podíamos vender lo que estaba extinto, y nos dedicábamos a administrar lo que estaba extinto. Cuando un proceso de extinción de dominio se demora entre siete y treinta años, pues lo único que se genera son riesgos: riesgos del deterioro del inmueble, riesgos asociados a corrupción (lo que ocurrió en la extinta DNE), riesgos asociados a daño antijurídico y riesgos asociados a la protección de los bienes. Esto se refiere a poder lograr que sean arrendados. Lo que se ha dicho es que, si se presentan las condiciones, SAE tiene que vender. Esta es una figura que se está aplicando a nivel internacional, siguiendo el ejemplo colombiano.

Con la enajenación temprana pasamos de tener un portafolio muy pequeño, que no superaba los mil activos a tener hoy más de 6.000 inmuebles aprobados para enajenación temprana y un inventario que supera el $1 billón en la disponibilidad para venta y seguimos trabajando para vender de forma masiva $2 billones. Hemos pasado de generar pocos recursos a generar transferencias que superan los $200.000 millones.

El recurso obtenido por la venta no se usa el 100 %, sino que se deja una reserva técnica, según prevé la ley, del 30 %. Ese 30% y esa reserva van a un fondo con el cual entraríamos a responder si la sentencia es adversa a los intereses de la nación.

¿La enajenación temprana no puede tomarse como directamente en contra del debido proceso?

La ley fue demandada por inconstitucionalidad, pero la Corte Constitucional en el análisis de la ley la declaró exequible. ¿Por qué? Pues es que la norma está protegiendo la capacidad de administrar correctamente los activos, generar recursos —incluso para responder ante una devolución— y pues no hay una expropiación. Cuando hay un orden judicial se devuelve el dinero.

¿No se da espacio para que la SAE fuera demandada a futuro por daños y perjuicios?

La ley nos da siete causales para la enajenación temprana y tenemos que ser garantes para que se cumpla una o varias de ellas. Entre estas causales está costo-beneficio, riesgo de siniestro, aspectos asociados a seguridad y declaratoria de utilidad pública, entre otros. Yo los vendo, pero si la persona tiene unas pretensiones debe radicar una demanda. Pero es el juez el que determina si fue la acción de extinción de dominio la que generó los perjuicios, porque la manera de generarles los menores perjuicios a las personas es la enajenación temprana. Imagínense los semovientes, el riesgo tan grande que es administrar seres vivos: que la cambien, que se la roben o que se desvalorizó. Nosotros como SAE la recibimos y la vendemos, ya que la ley nos permite vender todo lo que sea mueble. Guardo la plata, le genero rendimientos y si hay orden de devolución pues entrego ese dinero. Lo que no se puede vender son los bienes irrecuperables (joyas, obras de arte y otros) si no están extintos.

La comercialización de nuestros activos tiene unas situaciones que son complejas. Actualmente estamos viviendo un tema de riesgo complejo en el Cauca. Muchas personas que pagaron sus penas por narcotráfico en Estados Unidos están volviendo y quieren recuperar sus bienes. Entonces están creando unos carteles de recuperación de activos. Sin embargo, nuestros bienes son tan atractivos que tienen un mercado muy grande. Tenemos inconvenientes, pero las especificaciones hacen que sean superados. Además, somos la única venta en el país que se hace con un saneamiento total de los activos. La idea es transmutar estos bienes que sirvieron en procesos delictivos para que beneficien a la sociedad.